Combien rapporte un Airbnb à Toulouse en 2026 ?

Les chiffres du marché toulousain

Toulouse compte aujourd’hui environ 4 200 annonces actives en location courte durée, contre près de 9 000 en 2016 et 6 000 fin 2024. Le parc a fondu d’un tiers en un an sous l’effet de la réglementation. Ce qui reste est mieux géré, et la demande, elle, n’a pas baissé : la ville reste la quatrième de France, portée par l’aéronautique, les congrès, les étudiants et un tourisme urbain en croissance.

Les moyennes cachent de grands écarts. Un studio se loue 60 à 70 € la nuit, un T2 80 à 100 €, un T3 105 à 130 €, une maison 170 € et plus. L’hypercentre (Capitole, Carmes, Saint-Georges) vaut 15 à 18 % de plus que la moyenne ; la périphérie de la métropole, 10 à 15 % de moins. Le standing joue aussi : un logement rénové avec une décoration soignée se vend 10 à 12 % plus cher, un logement premium jusqu’à 25 à 30 %.

La saisonnalité toulousaine

Contrairement au littoral, Toulouse n’a pas d’été écrasant et d’hiver vide. Les pics sont en octobre (rentrée des congrès, salons, rugby), en août (tourisme) et en avril (ponts, vacances). Le creux, un peu contre-intuitif, est juillet : les Toulousains partent, les entreprises tournent au ralenti et les touristes privilégient la mer. Janvier et février sont calmes mais pas morts, grâce aux déplacements professionnels.

Conséquence : un prix fixe toute l’année est la meilleure façon de perdre de l’argent. On vend trop bas quand la demande est forte et on reste vide quand elle est faible. La tarification dynamique, ajustée chaque jour, représente à elle seule 15 à 20 % de revenus supplémentaires sur une année.

Un exemple complet : un T2 aux Carmes

Prenons un T2 de 45 m², bien situé, standard, en investissement locatif. Avec un prix moyen de 95 € par nuit et un taux d’occupation de 64 %, prudent par rapport à la moyenne du marché, il vend environ 235 nuits dans l’année.

Le ménage n’apparaît pas : il est facturé au voyageur à chaque réservation et reversé à l’équipe de ménage. Charges de copropriété, taxe foncière, assurance et fiscalité sont identiques en courte et en longue durée, on les laisse donc de côté pour comparer.

Résultat : environ 1,7 fois un loyer classique, pour un logement qui reste disponible pour vous et dont l’état est contrôlé toutes les semaines.

Ce qui fait vraiment varier le résultat

• L’emplacement, évidemment, mais surtout l’accès : un logement à cinq minutes d’une station de métro se loue mieux qu’un logement plus beau mais mal desservi.
• Les photos et l’annonce. Un voyageur décide en quelques secondes. Des photos professionnelles augmentent le taux de clic et autorisent un prix plus élevé.
• La note. À 4,9 étoiles, l’annonce remonte dans les résultats et se réserve plus tôt. La note vient du ménage, de la réactivité et de la cohérence entre les photos et la réalité.
• Le statut. En résidence principale, Toulouse plafonne à 120 nuits par an. Le calcul change : il faut viser les périodes les plus chères et un prix par nuit plus élevé.
• La fiscalité. Un meublé de tourisme classé bénéficie d’un abattement de 50 % au lieu de 30 %. Sur notre exemple, c’est environ 5 000 € de revenus imposables en moins. On en parle dans cet article.

Faites le calcul pour votre logement

Notre simulateur applique exactement cette méthode à votre typologie, votre quartier et votre standing, avec la saisonnalité toulousaine mois par mois. Il est volontairement prudent : mieux vaut être agréablement surpris.

Estimation indicative fondée sur les données de marché Toulouse 2026 (AirDNA, AirROI) et l’expérience des logements gérés. Elle ne constitue pas un engagement de revenus : Dylan affine l’estimation après visite.